樓市如今正在出現(xiàn)全新的格局變化——一線城市波瀾不驚，三四線城市則持續(xù)升溫。

今日全新的觀點正在熱議樓市的新趨勢，在一二線城市調(diào)控背景下，三四線城市房價上漲一定不是秘密，但是由于多種原因的共同作用下，讓這里也成為炒房者的福地。

而從數(shù)據(jù)上看，的百城住宅成交均價已經(jīng)連續(xù)9個月突破1.2萬元/平方米，其中，三、四線城市住宅成交均價已經(jīng)連續(xù)9個月超過1萬元/平方米，更多的三四線小城市房價也開始逐步攀升，畢竟或者已經(jīng)突破了萬元大關(guān)。

可以預(yù)見的是，伴隨著城鎮(zhèn)化步伐加快、一二線城市購房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，三四線城市樓市確實也在短期內(nèi)得到了需求的集中釋放。但長期來看，如果你堅持認為未來的房價會持續(xù)暴漲，而且正打算入手三四線樓市，那么你就要警惕了！

三四線城市房價走強  *客與剛需族涌入

根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的2018年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格，北京、天津、上海、南京等15個熱點城市前4月房價環(huán)比下降或持平，同比僅有微小漲幅。但是相反的是，三四線城市房價不論是同比還是環(huán)比，都有明顯增長，其中丹東環(huán)比漲幅，為2%；北海同比漲幅，超過10%。

不僅如此，三四線的樓盤交易量也在擴大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，2018年年初至5月15日，一線和二線城市累計成交面積同比下降41%和6%，三四線城市累計成交面積則同比上升13%。

短期需求集中釋放  房價上漲不會是持續(xù)性現(xiàn)象

當前三四線城市房價的確有普遍上漲趨勢，其實更為主要的原因在于與前期熱點一二線城市在地理上較為接近，同時由于一二線城市限購嚴格，房價也高，部分購房需求就溢出到三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)基本上屬于這種類型。

另外，伴隨著中國城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，一部分購房需求從縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)向附近的中小城市，這在人口比較密集的地區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

，棚戶區(qū)改造也是推動三四線城市房價快速上漲的原因之一。因城施策發(fā)放棚改貨幣化安置貸款，在改善百姓居住條件的同時也在消化盤活房地產(chǎn)庫存。隨著棚改特別是貨幣化棚改深入到三四線城市，三四線樓市迎來了相對集中的拆遷安置需求。

綜合以上的情況來看，集中涌現(xiàn)的本地需求疊加城鎮(zhèn)化帶來的外來需求，短期內(nèi)房價上漲就表現(xiàn)得較為突出。

一是當前住房貸款利率仍處于歷史低位，這意味著購房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去庫存的舉措，從政策上利于樓市。三是居民有改善住房的愿望，提升房屋品質(zhì)有很大的空間，這也是市場的正常需求。

但是，隨著住建部約談12城之后，一些原本在一二線城市常用的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段正逐步投入到三四線城市中。據(jù)統(tǒng)計，今年5月份，全國有超過40個城市發(fā)布50多次的調(diào)控政策，相當一部分針對的是房價快速上漲的三四線城市。于是，市場上再次出現(xiàn)了不一樣的聲音——三四線城市的房價在調(diào)控之中又要被板上釘釘了。

一二線樓市調(diào)控政策進入三四線 需要謹慎投機炒房

從目前的情況看，即便是樓市調(diào)控政策進入到三四線城市，但未來的房價可能會繼續(xù)上漲，畢竟供求關(guān)系擺在那里——不斷強化的預(yù)期導(dǎo)致大家越來越覺得房地產(chǎn)可能有泡沫，但這個泡沫是一個剛性泡沫，并不會馬上破碎。比如當樓市調(diào)控密集時，有人反而會認為是越調(diào)控漲價會越快；猶如銀行收緊利率是要防止房價暴漲，但很多人會理解為限制貸款正好說明房價要漲，于是更多的人進入了樓市。

但是，我們也要提醒大家，以上這些導(dǎo)致了三四線城市房價出現(xiàn)上漲的因素——諸如老房子拆除、新人口流入、家庭變小其實并不會長期存在，因此基于這個基礎(chǔ)上中小城市像近兩年這樣需求集中釋放、銷售火爆的情況同樣也是不可能長期持續(xù)的。

目前部分三四線城市房價快速上漲有投機炒房的因素存在，部分樓盤的住房的居住屬性不高，存在“泡沫化”的危險，一旦投機性購房需求散去，很可能就會導(dǎo)致市場出現(xiàn)跌價，*終受害的還是不明真相成為了接盤俠的剛需客。

從全國整體來看，人口有流入就有流出，越來越多的人口轉(zhuǎn)移到一二線，三四線人口卻越來越少，而三四線城市的二手房價大部分根本就是有價無市。

總而言之，打算入手三四線樓市的你要警惕了，三四線城市的房價還是易生多變！

文章轉(zhuǎn)載于鳳凰網(wǎng)

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