5月份，全國超過40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。而2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。

盡管上半年房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)出歷史新高，而且北上深房?jī)r(jià)也被成功“阻擊”。但二三線城市的房?jī)r(jià)卻如脫韁的野馬繼續(xù)“一路狂奔”。70個(gè)大中城市中，4月新建商品房環(huán)比漲幅的城市分別為丹東、三亞和?？诘冗@三個(gè)地方。

那么，2018年上半年國內(nèi)房?jī)r(jià)為啥會(huì)屢調(diào)屢漲？我們認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：

，今年季度新增信貸用于居民中長(zhǎng)期貸款的*占比近4成，而開發(fā)商在融資方面卻面臨困境。這些新增的個(gè)人房貸主要是流向二三線城市，全民炒房時(shí)代正在火熱進(jìn)行中。

第二，棚改貨幣化安置和人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，導(dǎo)致二三線城市的房地產(chǎn)“供不應(yīng)求”的局勢(shì)日趨嚴(yán)重。對(duì)于二線城市來說，引進(jìn)各地人才之后，也增加了購房的需求，供需緊張局面進(jìn)一步助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。而對(duì)于三線城市來說，棚改貨幣化安置，使得原來并不一定要買房的棚戶區(qū)居民成為剛需。這些舉措雖然成功去除了高庫存，但當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲在所難免。

此外，由于之前地方政府限制開發(fā)商新樓盤的價(jià)格，使得二手房?jī)r(jià)與新房?jī)r(jià)格倒掛，也就是說新房?jī)r(jià)格反而低于二手房?jī)r(jià)，而恰好地方政府希望通過“搖號(hào)購房”給更多市民以公平購房的機(jī)會(huì)。如此一來，誰都知道新房比二手房?jī)r(jià)格還便宜，誰買到就是賺到，原來那些不需要購房的市民也加入到“搶房搖號(hào)”的爭(zhēng)奪當(dāng)中來。

第三，所有房地產(chǎn)板塊均被炒房客輪炒一遍。本輪房?jī)r(jià)上漲行情始于2015年6月，是深圳為代表的一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)開始領(lǐng)漲。到了2016年10月一線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，熱點(diǎn)二三線城市隨后跟進(jìn)。

當(dāng)進(jìn)入2018年，東北、西北、西南等偏遠(yuǎn)地區(qū)的二三線城市也開始補(bǔ)漲。目前國內(nèi)有200多家縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)都達(dá)到了9000多元/平方米。國內(nèi)樓市幾乎都被炒房客拉個(gè)遍，再無價(jià)值洼地可尋。

目前情況是一線城市房?jī)r(jià)基本被控制住了，二線城市“人才引進(jìn)”熱潮也將會(huì)暫告段落，三線城市的棚改也將逐步收尾。那么，中國樓市在進(jìn)入到了下半年，房?jī)r(jià)的走勢(shì)將會(huì)怎樣呢？對(duì)此，我們認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷了三年半的大漲，正在上演的瘋狂，下半年逐步回歸理性。

首先，住建部近期分兩次約談西安、?？?、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺(tái)自由貿(mào)易政策的海南，這些近期房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的城市。

目前，被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽、成都、太原等城市已出臺(tái)調(diào)控政策予以回應(yīng)。對(duì)此，我們認(rèn)為，這代表住建部“預(yù)警——約談——問責(zé)”機(jī)制的落地實(shí)施。事實(shí)上，如果這次住建部約談各熱點(diǎn)城市后，房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)大漲，那么接下去的問責(zé)制，將會(huì)給地方政府帶來巨大壓力。

所以，一些地方政府通過主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)政策予以積極回應(yīng)。下半年，隨著限購、限售，再加上房貸利率不斷上調(diào)的效果，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅降溫，一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅調(diào)整。

而前期上漲過快的三四線城市房?jī)r(jià)，如果沒有限售令的出臺(tái)，三四線城市新房?jī)r(jià)格很可能出現(xiàn)大起大落的結(jié)果，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無市，*者想拋售也很難。

再者，開發(fā)商債務(wù)率高筑，今年下半年至2020年都將是還債高峰期。資料顯示，房地產(chǎn)的還債高峰在6月份正式開啟。房企們今年還有1717億元人民幣債券需要兌付，未來三個(gè)月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元；

更要命的是，今年四季度房企債務(wù)到期壓力進(jìn)一步增大，屆時(shí)需要準(zhǔn)備共計(jì)877億元*來兌付到期的債券。隨著，債務(wù)高峰時(shí)期的到來，給房企生存帶來前所未有壓力。面對(duì)債務(wù)償還期的集中到來，開發(fā)商只能通過降價(jià)促銷，來回籠*。所以，今年下半年開發(fā)商大幅度打折促銷概率很大，值得*者期待。

，各地長(zhǎng)效機(jī)制的陸續(xù)推出，將使住宅市場(chǎng)的需求進(jìn)行分流。這次深圳推出新的房改政策，計(jì)劃到2035年，要建170萬套新建房源，其中60%用于保障房，而40%提供給商品房市場(chǎng)。

相信未來還有更多的城市會(huì)加入到保障房體系中來。未來將建立一套完善的住房保障體系：高收入群體住商品房，中等收入群體住政策性支持住房，而低收入群體則住*房，真正做到居者*。

在保障房體制逐步完善的情況下，下半年即可對(duì)住宅商品房市場(chǎng)進(jìn)行分流，以后大家并不一定非要購買商品住宅，也可以通過保障房體系解決居住問題。

2018年上半年房地產(chǎn)正面臨“高燒難退”的格局，但下半年會(huì)因房地產(chǎn)調(diào)控的深入、長(zhǎng)效機(jī)制的建立、房企回籠*需求的到來，將很快降溫，而且除了一些限售的大中型城市，其他的前期各熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。所以，對(duì)于普通購房者來說，等到下半年再來看國內(nèi)的房?jī)r(jià)，可能又有一番不同的感受

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