美國(guó)彼得森研究所稱，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍能持續(xù)相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。與此同時(shí)，開發(fā)商在降價(jià)促銷、銀行收緊房貸、地方政府則醞釀放松限購(gòu)，房?jī)r(jià)能下跌50%嗎？

誰(shuí)扛不住房?jī)r(jià)下跌50%？

美國(guó)彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)稱，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。

彼得森研究所的結(jié)論主要有兩個(gè)依據(jù)，首先是此前交通銀行一份結(jié)論為縱使房?jī)r(jià)下跌30%，其對(duì)銀行業(yè)不良貸款率不會(huì)產(chǎn)生太大影響的研報(bào)。交行報(bào)告說，縱使房?jī)r(jià)下跌40%至50%，不良貸款率將僅增長(zhǎng)3.8至5.6個(gè)百分點(diǎn)。

另外，目前中國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率為1%。所以縱使房?jī)r(jià)下跌50%，不良貸款率不過將達(dá)到6.6%。

事實(shí)上，早在2011年，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就曾表示，根據(jù)壓力測(cè)試的結(jié)果，即使房?jī)r(jià)下跌5成，銀行業(yè)也能夠承受。

可惜這個(gè)觀點(diǎn)只是被媒體用來(lái)博了眼球，沒有對(duì)政府調(diào)控、銀行和開發(fā)商甚至購(gòu)房者產(chǎn)生什么影響。全國(guó)房?jī)r(jià)甚至迎來(lái)新一輪上漲。

如今的樓市已經(jīng)處在風(fēng)聲鶴唳的邊緣，不同于之前只在三四線城市出現(xiàn)降價(jià)、放松限購(gòu)的現(xiàn)象，廣州、上海、杭州這樣的一二線城市也紛紛加入降價(jià)行列，杭州、天津有關(guān)放松限購(gòu)的傳聞也不絕于耳。

據(jù)*統(tǒng)計(jì)，北京4月份樓市成交面積甚至出現(xiàn)52%的大幅下降。那么房?jī)r(jià)能否真的出現(xiàn)50%的降幅呢？這個(gè)恐怕得問問地方政府、銀行和開發(fā)商答應(yīng)與否。

危及命門 地方政府圖窮匕首見

一季度全國(guó)房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產(chǎn)開發(fā)*額繼續(xù)放緩，首先感受到寒意的是地方政府。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，31個(gè)省市自治區(qū)中，有30個(gè)地方政府公告稱一季度未能達(dá)成經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)。海通*分析師姜超預(yù)測(cè)，地產(chǎn)下行將直接拖累固定資產(chǎn)*增速0.9個(gè)百分點(diǎn)，并將直接拖累GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn)。

而且繼浙江興潤(rùn)置業(yè)債務(wù)違約之后，中小房企倒閉潮有山雨欲來(lái)之勢(shì)。

在穩(wěn)增長(zhǎng)保就業(yè)的大政策背景下，地方政府對(duì)樓市的態(tài)度恐怕已是圖窮匕首見——救，一定得救！

除杭州外，3月以來(lái)，長(zhǎng)沙、常州、無(wú)錫、鄭州、福建等多地均曝光出擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市，涉及限購(gòu)松綁、購(gòu)房入戶等多個(gè)方面。

而天津、福州、杭州等地則召集房企研討通過松綁限購(gòu)等，刺激樓市銷售；無(wú)錫、河南是借助新型城鎮(zhèn)化的戶籍制度改革，刺激樓市消費(fèi)。但落實(shí)的卻是4月22日無(wú)錫出臺(tái)戶籍新政。

不過在28日晚間，南寧市房管局發(fā)文稱：廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房，正式發(fā)文松綁限購(gòu)。這被視為地方政府打響救市槍。

市場(chǎng)還預(yù)計(jì)杭州將在五一后松綁限購(gòu)。姜超直言，地產(chǎn)是地方政府的命門，預(yù)計(jì)部分城市放開限購(gòu)或更進(jìn)一步地下調(diào)二套房首付成數(shù)。高華*宋宇也認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域可能是政府下一步采取放松措施的領(lǐng)域。

如果房?jī)r(jià)持續(xù)走低，勢(shì)必影響房企開發(fā)熱情，購(gòu)房者也會(huì)持幣待購(gòu)，地方政府的收入將受到極大影響。房?jī)r(jià)下跌50%？地方政府首先不答應(yīng)。

銀行面臨大考 不敢坐視房?jī)r(jià)大跌

另一個(gè)不允許房?jī)r(jià)下降50%的主角是銀行。由于流動(dòng)性緊縮，銀行早已經(jīng)取消了對(duì)首套房的貸款利率優(yōu)惠，同時(shí)部分地區(qū)還需要綁定保險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品。可見銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的冷淡。

而且這種冷淡恐怕要持續(xù)一段時(shí)間。人民幣持續(xù)貶值、套利*流出，流動(dòng)性再度趨緊。浮動(dòng)幅度擴(kuò)大后人民幣貶值加速，4月25日人民幣兌美元匯率一度升至6.2583，套利*流出增多，二季度流動(dòng)性將逐步趨緊。

中期來(lái)看，中國(guó)銀行業(yè)今年面臨風(fēng)險(xiǎn)就是不良貸款激增。據(jù)一季報(bào)顯示，銀行利潤(rùn)增速繼續(xù)下降，而不良貸款則出現(xiàn)反彈。

房?jī)r(jià)若下跌50%，對(duì)于3.78萬(wàn)億房產(chǎn)開發(fā)貸款和1.12萬(wàn)億地產(chǎn)開發(fā)貸款共計(jì)4.9萬(wàn)億元貸款，將帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

除去這假設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行今年將直面4200億美元信托產(chǎn)品到期考驗(yàn)，而兌付高峰將在5月份馬上來(lái)臨。據(jù)路透社報(bào)道，一系列投向包括房地產(chǎn)以及煤礦等銀行被要求避免的行業(yè)的信托產(chǎn)品將從5月進(jìn)入兌付高峰。

據(jù)悉，目前信托基金是中國(guó)社會(huì)融資和影子銀行體系中一條增長(zhǎng)相當(dāng)快的渠道，至9月屆時(shí)到期的信托產(chǎn)品將從一季度的6940億飆升至1萬(wàn)億人民幣。

因此一旦信托產(chǎn)品違約將對(duì)銀行業(yè)甚至整個(gè)金融體系產(chǎn)生*反映，由此那些債臺(tái)高筑的公司能否如期還本付息的擔(dān)憂將與日俱增。

不管是否真的能夠承受房?jī)r(jià)下跌50%，銀行恐怕不會(huì)坐以待斃。

萬(wàn)科“感冒”能否集體傳染開發(fā)商？

萬(wàn)科12年來(lái)出現(xiàn)單季度凈利潤(rùn)下滑的情況，王石講了多年的“樓市寒冬”終于讓萬(wàn)科“感冒”了。

而這種“感冒”能否成為流行性病毒？房?jī)r(jià)下跌50%的希望能否在開發(fā)商身上實(shí)現(xiàn)？

綜合媒體報(bào)道，廣州、上海、杭州等一、二線城市都出現(xiàn)了開發(fā)商降價(jià)促銷的案例。莫尼塔地產(chǎn)調(diào)研也顯示4月全國(guó)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)進(jìn)一步下滑，對(duì)于5月份的銷售，開發(fā)商和中介預(yù)期不高。開發(fā)商一季度普遍未完成銷售目標(biāo)，差距在20%~30%，目前銷售目標(biāo)將以量為主，所以會(huì)適當(dāng)推出一些優(yōu)惠。

而4月中國(guó)房企海外融資總額僅14.74億美元，幾乎創(chuàng)下*近一年來(lái)新低。房企海外融資明顯回落，或?qū)⒋偈归_發(fā)商加速降價(jià)賣樓。

不過也有好消息，上海*分析師應(yīng)楠殊指出，目前市場(chǎng)*成本由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求的下降而出現(xiàn)下行。利率的下行能夠緩解部分岌岌可危的信用風(fēng)險(xiǎn)的暴露，也對(duì)開發(fā)商緩解*鏈大有裨益。

但不要高興過早。在地方政府、銀行為了維持資產(chǎn)質(zhì)量，開發(fā)商的苦日子可能快到頭了。在地方政府放松限購(gòu)的大背景下，已經(jīng)有杭州房企表示將在五一限購(gòu)放松之后漲價(jià)。房?jī)r(jià)下降50%的一條路能行得通嗎？

結(jié)語(yǔ)：

地方政府的政績(jī)、銀行和開發(fā)商都已經(jīng)互相裹挾在了房地產(chǎn)這條利益鏈上，不在于誰(shuí)能否承受房?jī)r(jià)下跌50%，而是在共同利益的裹挾中，房?jī)r(jià)能否下跌50%。

文章轉(zhuǎn)載于騰訊財(cái)經(jīng)

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