金融界網(wǎng)站3月13日訊 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份一線城市房價(jià)同比下降0.3%，這也是一線城市同比漲幅32個(gè)月以來出現(xiàn)了下跌。但是，1月份二三線城市房價(jià)仍然保持上漲態(tài)勢，同比分別上漲4.9%、6.5%。

值得一提的是，受市場利率持續(xù)上升的影響，過去一年居民購房利息成本出現(xiàn)大幅上升。融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%;同比上升22.15%。房貸市場繼續(xù)保持收緊的態(tài)勢。

融360分析師認(rèn)為，從以往情況看，新年伊始，各家銀行貸款額度應(yīng)該比較充裕，但今年各家銀行房貸利率卻紛紛上浮，貸款額度收緊，甚至?xí)和７刨J。隨著國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度更加明朗，可以預(yù)測未來房貸利率仍有上浮空間。

房貸利率調(diào)整對購房都會帶來哪些影響?據(jù)了解，房貸利率調(diào)整主要分兩種情況:

一是基準(zhǔn)利率的調(diào)整。在這種情況下，對已購房者、新買房者的房貸利息成本都會受到影響。但對于已購房者來說，利率折扣不會受到影響。新利率的計(jì)算*為:新的基準(zhǔn)利率×批貸時(shí)的利率折扣。

利率調(diào)整后，主要影響的是還沒有償還部分的還款利率，對已支付的利息沒有影響。新的基準(zhǔn)利率有三種執(zhí)行*:一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新的利率(例如:工商銀行(601398,診股)、農(nóng)業(yè)銀行(601288,診股)、建設(shè)銀行(601939,診股)的房貸是這種*);二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率(中國銀行(601988,診股)房貸是這種*);三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。

例如:2017年初，你在通過建設(shè)銀行商業(yè)貸款購買首套房，購房時(shí)的基準(zhǔn)利率為4.90%，房貸折扣利率為9折。如果現(xiàn)在央行上調(diào)了基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)，此時(shí)新的基準(zhǔn)利率為5.15%，根據(jù)執(zhí)行*將于明年1月初開始實(shí)施。新調(diào)整后的利率為:5.15%*0.90。(此時(shí)調(diào)整的是基準(zhǔn)利率，批貸時(shí)的利率折扣不會受到影響)。

二是商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整。在這種情況下，由于新的基準(zhǔn)利率、以及“批貸時(shí)的利率折扣”都沒有變化，因此，對已購房、已放款的購房者都不會受到影響。但對新買房者來說，房貸利率會受到影響。

2017年以來，受市場利率持續(xù)上升的影響，商業(yè)貸款購買首套房利率多次進(jìn)行上調(diào)，由原來的85折、9折、95折、基準(zhǔn)、調(diào)整到目前上浮5%-10%。此時(shí)，商業(yè)銀行調(diào)整利率上浮，不會對已放款的房貸利率有影響。若商業(yè)銀行調(diào)整貸款利率時(shí)，您在申請商業(yè)貸款途中，還未放款，需要咨詢銀行的工作人員確定是否會影響您的貸款利率。

例如:2016年12月，房貸利率為基準(zhǔn)利率4.90%*85折=4.17%。而當(dāng)前商業(yè)銀行房貸款利率已上浮10%，即相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.10倍。由于*近兩年基準(zhǔn)利率維持在4.90%沒變，此時(shí)房貸利率為基準(zhǔn)利率4.90%*1.10倍=5.39%。此時(shí)，對于現(xiàn)在購房者來說，購房利息成本已經(jīng)由一年前的4.17%，上升至現(xiàn)在的5.39%。

根據(jù)中國人民銀行的銀行存貸款利率調(diào)整一覽表，自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率至4.90%后，*近兩年貸款基準(zhǔn)利率沒再發(fā)生變化。因此，*近一年調(diào)整的主要是商業(yè)銀行房貸利率，影響的主要是新購房者，而對已購房者不會有影響。

那么，對于新購房者來說，房貸利率上浮后，房貸利息成本上升了多少呢?根據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國首套房貸平均利率為5.46%，而去年同期房貸平均利率為4.52%。這意味著:

購買總價(jià)100萬房子，按去年同期利率4.52%、首付30%、貸款30年計(jì)算，

此時(shí)，月供為3555.12元/月，還款利息總額為58萬元。

兩樣是買總價(jià)100萬房子，按今年2月利率5.46%、首付30%、貸款30年計(jì)算，

此時(shí)，月供3956.97元/月，還款利息總額73萬元。即商業(yè)銀行房貸利率上浮后，月供多還401.85元/月，總共多還利息15萬元，與100萬房子的購房總價(jià)相比，購房成本上升15%。

而對房價(jià)同比分別上漲4.9%、6.5%二三線城市來說，過去一年，二三線城市買房成本實(shí)際上升了20%-21%左右。