7.0%!統(tǒng)計(jì)局*近公布了1月70大中城市新建住房的房價(jià)數(shù)據(jù)，其中，三四線城市房價(jià)同比上漲7.0%，一線城市房價(jià)同比僅上漲0.4%。

如果看中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很多三四線城市過去一年的房價(jià)漲幅普遍在20%以上，比如泉州上漲25%、安慶上漲21%。

如果說房價(jià)上漲一般是從一線城市傳導(dǎo)到二線城市，到三四線城市，那么，面對家鄉(xiāng)樓市一路上漲的房價(jià)，我們要不要投身其中呢?看完此文，你將會有一個(gè)理性的抉擇。

哪些三四線城市迎來房地產(chǎn)開門紅?

一線城市跟三四線城市的一大不同，就是三四線城市房地產(chǎn)銷售更倚重春節(jié)銷售。對一線城市來說，春節(jié)進(jìn)入回家和旅游時(shí)間，整座城市變成空城，房地產(chǎn)銷售會直線下滑。但對三四線城市來說，春節(jié)是返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰，所以三四線城市的開發(fā)商很注重春節(jié)促銷活動。

從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，今年在大城市打工的人們返鄉(xiāng)置業(yè)意愿十分強(qiáng)烈。根據(jù)調(diào)研信息，大約有38%的外出打工者想回老家買房，有21%的想去老家的省會城市買房，也就是說，大約有6成的人想回鄉(xiāng)置業(yè)。在三四線城市中，鹽城、安慶、泰州等是返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門城市(參見表1)。

除了調(diào)研信息，還可以從銷售數(shù)據(jù)看出哪些城市是近期的熱點(diǎn)。使用今年1-2月的住宅銷售套數(shù)占過去12個(gè)月銷量的占比數(shù)據(jù)，來看哪些城市迎來了房地產(chǎn)開門紅?？梢园l(fā)現(xiàn)，臺州、泉州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等三四線城市今年開年銷售很好，前兩個(gè)月的銷售占比都在15%以上(參見圖1)。

三四線城市房價(jià)上漲的原因何在?

在這些三四線城市房地產(chǎn)開門紅的背后，有哪些驅(qū)動因素?在筆者看來，三四線城市房價(jià)飆漲，與棚改貨幣化安置息息相關(guān)。

首先，未來三年依舊是棚改大年。據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，過去兩年棚改開工大致在每年600萬套左右，其中2016年實(shí)際開工606萬套，2017年實(shí)際開工609萬套。2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議決定2018年至2020年棚改計(jì)劃開工1500萬套，也就是每年開工500萬套。但2017年底住建部披露2018年棚改計(jì)劃開工580萬套，超出了此前500萬套的預(yù)期，因此算是利好(參見圖2)。

其次，棚改貨幣化支撐了三四線房地產(chǎn)需求。具體來說，棚改補(bǔ)償有兩種*:一是實(shí)物安置，給棚改居民建造或購買拆遷房安置;二是貨幣安置，給棚改居民現(xiàn)金。由于三四線城市房地產(chǎn)庫存高企，貨幣安置逐步成為棚改補(bǔ)償?shù)闹髁?，居民拿到現(xiàn)金一般會去附近的城市購買住房，這樣貨幣安置就能起到棚改、去庫存、拉動房價(jià)的三重效果。

比如，根據(jù)浙江省公布的2017年棚改計(jì)劃項(xiàng)目清單，2017年計(jì)劃開工27.5萬套，棚改居民有四個(gè)選擇:政府收購商品房進(jìn)行安置、組織居民選擇商品房進(jìn)行安置、自由補(bǔ)償款、開工安置住房。其中，涉及自由補(bǔ)償款的棚改開工合計(jì)11.8萬套，占比大約為43%。

全國來看，棚改的*來源主要是央行對政策性銀行提供的抵押補(bǔ)充貸款(PSL)，再由政策性銀行對地方政府的棚改項(xiàng)目提供*支持。截至2018年初，抵押補(bǔ)充貸款的余額已經(jīng)高達(dá)2.76萬億(參見圖3)

從時(shí)間上考慮，如果想在三四線城市買房，建議購買能在2018年年底前交房的樓盤。原因在于:

首先，三四線城市剛需后勁不足，2020年后房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會逐步釋放。三四線城市跟一線城市的區(qū)別在于，一線城市基本上屬于人口持續(xù)凈流入的地區(qū)，所以不擔(dān)心剛需不足;而三四線城市一般沒有突出的核心產(chǎn)業(yè)，也缺乏明顯的教育、醫(yī)療等相對優(yōu)勢，所以人口很難持續(xù)凈流入，剛需在一波房地產(chǎn)熱潮釋放完畢后，容易出現(xiàn)斷檔和后勁不足的問題?？紤]到未來還有三年的棚改紅利期，如果想?yún)⑴c三四線城市的房地產(chǎn)市場，在2018年底前交房、2020年底前退出是比較好的策略。2020年后三四線城市可能會普遍面臨供給很大、但無人接盤的狀況。

其次，隨著一二線城市房地產(chǎn)降溫，三四線城市房地產(chǎn)不太可能走出獨(dú)立行情。從歷史來看，三四線城市跟一二線城市房地產(chǎn)周期大體趨同，只不過一二線城市啟動較早、三四線城市啟動較晚。比如，這一輪房地產(chǎn)行情中，2015年一線城市房價(jià)漲幅較多，2016年二線城市漲幅較大，2017年三四線城市漲幅較大(參見圖4)。

目前，一二線房價(jià)同比漲幅已經(jīng)明顯回落，預(yù)計(jì)三四線城市也會跟隨。背后的原因有:

(1)銀行的順周期信貸政策使得其在房地產(chǎn)周期下行時(shí)收緊信貸額度，對銷售和房價(jià)形成負(fù)反饋機(jī)制，比如居民按揭貸款平均利率已經(jīng)從2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%;

(2)在去杠桿的大環(huán)境下，地方政府融資受限，維持棚改貨幣補(bǔ)償?shù)哪芰υ谙陆?，比如山東省2018年鼓勵(lì)棚改實(shí)施實(shí)物安置，意味著棚改對房價(jià)的拉動作用在下降。

這些棚改力度較大的城市可關(guān)注

除了時(shí)間上要盡量考慮2018年年底交房、2020年年底前退出以外，空間上還要精選棚改力度較大的城市。

先看新一年不同省份的棚改計(jì)劃。從過去兩年的棚改力度看，山東、貴州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公布了2018年的棚改計(jì)劃開工量，可以發(fā)現(xiàn)，山東、新疆、浙江等省份，新的一年棚改力度依舊較大(參見表2)。

從山東公布的各市棚改開工計(jì)劃看，日照、菏澤、德州三地可以考慮參與。目前山東省已經(jīng)公布了2018年各市的棚改開工計(jì)劃，從排序上看，日照、菏澤、德州三市棚改力度較大，計(jì)劃開工量分別是8.6萬套、6.2萬套和6.1萬套。相反，萊蕪、東營的棚改力度較弱，兩市棚改計(jì)劃均不足1萬套(參見圖5)。

從浙江公布的各市棚改開工計(jì)劃看，溫州、杭州、紹興三市機(jī)會較大。浙江省在2017年底分三批公布了2018年各市的棚改開工計(jì)劃，從排序上看，溫州、杭州、紹興三市棚改力度較大，計(jì)劃開工量分別是10.6萬套、6.0萬套和4.6萬套。相反，衢州、麗水的棚改力度較弱，兩市棚改計(jì)劃均不足1萬套(參見圖6)。

目前江蘇省只公布了全省2018年棚改計(jì)劃開工21.5萬套，但沒有把開工計(jì)劃細(xì)分到各市。從有披露數(shù)據(jù)的城市看，徐州和常州2018年棚改開工都在2萬套以上，但橫向?qū)Ρ葋砜?，這一棚改開工量比山東省和浙江省的棚改大市要小很多(參見圖7)。

說一句:如果你在三四線城市買房，是為了給父母自住或者為自己回家鄉(xiāng)工作做準(zhǔn)備，那么只要首付夠了就趁早下手，畢竟早*住上房子，就可以早*享受。（文章與圖片均來源于雪球網(wǎng)）